Refinansiering av boliglån: regnestykket som avgjør

Refinansiering selges som en løsning på alt. I realiteten er det én enkelt beslutningsmatematikk: kostnaden ved å flytte mot besparelsen av lavere rente, over gjenstående termin. Her er hele regnestykket — inkludert postene forhandlerne helst hopper over.

De tre kostnadene ingen nevner

1. Etableringsgebyr hos ny bank: 0–4 000 kroner.
2. Tinglysingsgebyr for ny pantedok: 6 457 kroner per dokument (2026). Har du allerede pantebrev med tilstrekkelig prioritet, kan dette sløyfes — spør.
3. Tapte rabatter hos gamle banken: pakkeavtaler, medlemsbetingelser, lønnskontorabatter. Verdien varierer fra null til mer enn rentedifferansen.

Besparelsen, ærlig beregnet

Besparelsen er ikke «ny rente minus gammel» på hele lånet. Den er rentedifferansen × restgjeld, per år, i den tiden du faktisk har lånet igjen.

Eksempel: Restgjeld 2 millioner, rente 5,8 → 5,3 prosent, 20 år igjen.

• Månedssparing: ca. 640 kroner
• Flyttekostnad: ca. 9 000 kroner
• Break-even: ca. 14 måneder
• Total gevinst over 20 år: ca. 144 000 kroner

Regn på dine egne tall i refinansieringskalkulatoren — den viser break-even-måneden og totalgevinsten etter alle gebyrer.

Når refinansiering er riktig

• Rentedifferansen er over 0,2 prosentpoeng og gjenstående termin er lang.
• Du flytter fra høybelånt lån til bedre belåningstrinn etter verdiøkning eller nedbetaling.
• Du samler dyr forbruks gjeld inn i boliglånet — men les advarselen under.

Når du skal la være

1. Gjenstående termin under tre år: Gebyrene spiser gevinsten.
2. Differanse under 0,15 prosentpoeng: Forhandlingsgevinsten er større enn flyttingen — ring gamle banken først.
3. Du planlegger å selge: Fleksibiliteten kan være verdt mer enn renten.

Advarselen om samling av forbruksgjeld

Å flytte kredittkortgjeld og forbrukslån inn i boliglånet senker månedskostnaden dramatisk — fordi du strekker betalingen over 25 år i stedet for 5. Totalt betaler du ofte mer. Samlingen gir mening bare hvis du samtidig stopper oppbyggingen av ny dyr gjeld, og helst nedbetaler det innlagte ekstra raskt.

Nasjonale nøkkeltall fra Gjeldsregisteret viser at usikret gjeld i Norge er på rundt 177 milliarder kroner fordelt på omtrent 3,5 millioner mennesker — dette er et reelt og stort tema i norske husholdninger.

Slik gjennomfører du det

Prosessen er identisk med en vanlig lånflytting: tallene inn, skriftlige tilbud fra tre banker, forhandling med egen bank, digital signering. Vår guide flytte boliglånet steg for steg tar hele prosessen. Sammenlign utgangspunktet mot vår boliglånsoversikt.

Oppsummering

Refinansiering er aritmetikk, ikke magi: sum gebyrer delt på månedssparing gir break-even-måneden. Under tolv måneder er det nesten alltid riktig å gjøre det. Over 36 måneder bør du ha en god grunn.